Parlare di mercato immobiliare significa camminare su un terreno scivoloso. E ciò per diverse ragioni.
Da un punto di vista emotivo, il rischio di toccare un nervo scoperto è alto. Il caro vecchio mattone, si sa, rimane nell’immaginario collettivo degli italiani un porto sicuro. Guai a disprezzarlo.
Non per niente, secondo i dati del censimento ISTAT permanente, vi erano in Italia nel 2021 ben 35.271.829 abitazioni. Sì, avete letto bene, oltre 35 milioni di case; che se per ogni casa abitassero in media 2 persone i residenti sarebbero oltre 70 milioni. Peccato che gli ultimi dati a disposizione ci dicono che siamo scesi sotto i 59 milioni di abitanti nel bel Paese. E difatti, circa 9 milioni e 500 mila abitazioni non sono occupate.
Basterebbero questi dati per non andare oltre. Visti i trend demografici il futuro del mercato immobiliare non è di certo roseo.
Ma poi ci sono le valutazioni più tecniche, diciamo economico-finanziarie.
Ed allora, si deve iniziare con il ribadire che già il termine mercato immobiliare può essere in realtà fuorviante per il singolo individuo. Come ripeto da sempre, è pur vero che esiste un mercato inteso in senso lato, e di cui discutiamo di seguito; ma poi sappiamo che ogni immobile ha il SUO di mercato, segnato da specifiche dinamiche e, soprattutto, da un incrocio domanda-offerta peculiare.
Esempio per chiarire il concetto
Se volete vendere un trilocale in via Vattalapesca nella città di Roccofritto, chi sono i potenziali compratori e venditori di quel mercato (a parte voi)? Beh, lato domanda, coloro che vogliono comprare un trilocale, di quella specifica metratura, proprio lì, in quella zona di quella città. Che se già la zona della stessa città cambia, il mercato non è più lo stesso. Lato offerta, dipende invece da quanti nei dintorni hanno quel tipo di immobile e, guarda caso, anche loro vogliono vendere nello stesso vostro momento. L’incrocio di quella specifica domanda-offerta segnerà il prezzo a cui potrete eventualmente vendere. E se siete dal lato giusto del mercato (molti vogliono un appartamento come il vostro ma pochi lo hanno da vendere) il vostro potere contrattuale aumenta significativamente e il prezzo sale. Che ve ne frega allora se, in altre parti d’Italia, qualcun altro deve invece calare le braghe perché il suo immobile non lo riesce proprio a vendere! WYSIATI direbbe Kahneman.
Viceversa, pensate al caso in cui un investitore volesse vendere delle azioni quotate presenti nel suo dossier titoli, ad esempio delle ENEL. Basta inserire l’ordine nel book di negoziazione. Chi sono allora i potenziali compratori? Beh, tutti quelli che in quel momento, e da tutto il mondo, inseriscono un ordine di acquisto sul book (anche un fondo pensione giapponese). E chi sono i venditori? Idem, tutti quelli che in quell’istante vogliono vendere (anche un fondo pensione giapponese). Anche qui la domanda e l’offerta determinano il prezzo, ma risulta difficile che qualcuno abbia un potere contrattuale maggiore di altri. Il mercato (qui sì inteso in senso ampio) fa il prezzo!
Un raffronto europeo
Ad ogni modo, alcune considerazioni di carattere generale sull’andamento del mercato immobiliare, pur con i distinguo di cui sopra, le possiamo fare. In particolare, al posto di focalizzarci solo su quanto avviene in Italia, proponiamo un semplice raffronto con quanto accade fuori dai nostri confini.
I dati e i grafici sono di fonte Eurostat (Housing in Europe – 2024 edition). Non che sia tutto oro colato (ho sempre grossi dubbi su dati di raffronto tra paesi molto diversi), ma almeno non ci sono dubbi sulla ufficialità degli stessi.
Ed allora, se la tentazione di investire in immobili è ancora alta, perché non pensare all’Islanda? No, non l’Irlanda… ma proprio l’Islanda, quella dei geyser.
Il grafico sottostante illustra infatti l’andamento dell’indice dei prezzi delle abitazioni dal 2010 al 2023, con base 100 il 2015.
In Islanda, appunto, l’indice è in piena salita dal 2010 (da 72 a 231, più del triplo). L’Italia è sconsolatamente all’ultimo posto. Sebbene il livello finale, 108,3, sia maggiore della base 100 del 2015, è facile osservare come il picco degli anni precedenti non si sia mai più raggiunto: nel 2010 il livello era infatti di 118,1
Vi sono però altri dati del rapporto Eurostat che non sono poi così scoraggianti.
Certo, il nostro patrimonio immobiliare è vecchiotto, e in termini di emissioni inquiniamo ben più della media europea. E nemmeno stiamo migliorando l’efficienza delle nostre abitazioni (nonostante il famigerato 110, verrebbe da dire). Tuttavia, considerando un altro aspetto qualitativo, la percentuale di persone che non riesce a scaldare adeguatamente la propria casa è leggermente inferiore alla media UE e non dissimile da altri comparables storici (9,5 Italia, 12,1 Francia, 8,2 Germania. Però anche 0,5 Svizzera!)
Ed inoltre: per quanto la percezione diffusa sia quella che i costi inerenti alla casa siano lievitati di molto (ed è vero, vista l’inflazione che c’è stata), rimane il fatto che in Italia la percentuale di reddito disponibile impegnata in tali costi è ben al di sotto della media UE (14,5% rispetto al 19,7%). Come a dire che, tutto sommato, vivere in Italia costa ancora poco rispetto ad altri paesi.
Ne deriva peraltro (grafico sottostante) che la percentuale di coloro che sono in ritardo con i pagamenti dei mutui o degli affitti si attesta in Italia al livello del 5%, ben al di sotto della media europea e persino della Germania.
Aggiungere qualche altro mattone al muro, cioè ampliare la propria esposizione al mattone? Direi di starci attenti. Il mercato immobiliare è molto più complesso di 30-40 anni fa. E la location farà sempre di più la differenza.
