Per quanto in Italia la situazione possa apparire differente (o almeno in alcuni ambiti geografici) negli ultimi anni acquistare una casa in Europa è diventato sempre più difficile.
Secondo Eurostat, nel primo trimestre del 2025 i prezzi delle abitazioni nell’eurozona sono infatti aumentati del 5,7% su base annua. In Italia l’ISTAT rileva una crescita del 4,4% nello stesso periodo, con un picco del +4,9% per le abitazioni esistenti. Ed un fenomeno che da tempo influenza e spinge tale crescita è dato dall’accresciuta presenza sul mercato di intermediari finanziari quali fondi di PE, Hedge funds, banch ed altri investitori istituzionali.
Un recentissimo articolo del The Guardian, mette in evidenza come gli acquisti di immobili residenziali nell’area dell’euro da parte di investitori istituzionali siano triplicati nell’ultimo decennio, raggiungendo nel 2023 l’ammontare complessivo di 1,7 trilioni di dollari (dati BCE, vedi anche grafico sottostante)
Fonte: BCE
E se gli investitori istituzionali entrano nel mercato, ovviamente i prezzi salgono, sia quelli di acquisto che quelli di affitto. Con gravi difficoltà che si vanno invece a creare per i privati che, in diverse città europee (tra cui Milano), vedono buona parte del loro reddito mensile assorbita dal costo dell’abitazione.
Ma questi dati raccontano solo una parte della storia. Il vero problema, infatti, non è solo il prezzo di acquisto: in effetti, se non ce la faccio a comprarmi una casa in città devo spostarmi in provincia, con tutti i disagi (ma anche in vantaggi) che ne derivano.
È il costo complessivo del “vivere in una casa di proprietà” la vera criticità. Un costo che non si esaurisce al rogito e che, anno dopo anno, pesa sempre di più sui bilanci delle famiglie.
Perché possedere una casa, oggi, vuol dire anche sostenere una serie di costi ricorrenti che negli ultimi anni sono aumentati più del valore dell’immobile stesso. Parliamo di spese condominiali, bollette, manutenzione ordinaria e straordinaria, imposte comunali, assicurazioni, adeguamenti normativi. Tutto questo mentre gli stipendi restano fermi e l’inflazione ha già eroso buona parte del potere d’acquisto.
In Italia, il costo annuo per il mantenimento di una prima casa può facilmente superare i 4.000 euro, anche senza considerare eventuali lavori straordinari o ristrutturazioni. A Milano o Roma, la soglia può salire sopra i 6.000 euro. La bolletta elettrica è cresciuta del 29% tra il 2021 e il 2024, secondo ARERA. Le spese condominiali, secondo ANACI, sono salite in media del 14% in due anni, complici l’aumento dei costi energetici e la carenza di manodopera specializzata.
A questo si aggiungono i costi legati all’efficientamento energetico: con il progressivo inasprimento delle normative UE, le abitazioni in classe energetica bassa perderanno valore e richiederanno lavori di riqualificazione onerosi. E non tutti avranno le risorse per affrontarli.
La casa di proprietà, da bene rifugio, rischia così di diventare una trappola immobiliare: difficile da vendere, costosa da mantenere, fiscalmente gravosa. In un contesto in cui la mobilità lavorativa aumenta, l’invecchiamento della popolazione accelera e le famiglie sono sempre più piccole e instabili, il modello “una casa per tutta la vita” mostra tutta la sua rigidità.
Per i consulenti finanziari questo significa una cosa molto chiara: è necessario rimettere la casa nel perimetro della pianificazione. Non come valore statico da ereditare o lasciare, ma come voce attiva di spesa e rischio. Va fatta un’analisi del costo-opportunità, considerando i costi vivi, l’effettiva liquidabilità dell’immobile, l’evoluzione fiscale e demografica. E vanno analizzate le possibilità di monetizzazione della prima casa in tarda età.
Possedere casa non è più un punto d’arrivo. È una scelta da ponderare. Con i numeri alla mano.
Proprio per queste ragioni, in autunno proporremo il corso di preparazione alla nuova certificazione Efpa dedicata al Real Estate: stay tuned!
