Nella foto: il Ministero dell’Economia e delle finanze

 

Spesso la prospettiva dalla quale guardiamo le cose ci porta a darne interpretazioni molto diverse.

Un buon inizio può essere effettivamente la metà dell’opera per alcuni, oppure la solita affermazione di chi, mancando di pragmatismo, non considera che i conti si fanno alla fine.

L’allentamento dei requisiti del Patto di Stabilità, i prestiti Bei, il Sure (Support to mitigate Unemployment Risks in an Emergency), l’utilizzo del Mes senza condizionalità macroeconomiche, nonché il mandato alla Commissione Europea per la creazione di un Recovery Fund, sono visti da alcuni come un concreto passo avanti sulla via dell’integrazione europea, e come presa di coscienza che il rigorismo eccessivo può essere deleterio.

D’altra parte, almeno relativamente ai primi tre strumenti sopracitati, sempre di debito si tratterebbe, se pur concesso ad un ottimo tasso d’interesse. E l’Italia, di ulteriore debito, dovrebbe a mio avviso farne a meno per quanto possibile.

Per quanto attiene al “Pandemic Crisis Support”, pur rispondendo al vero il fatto che l’erogazione del da parte del Mes non prevede alcuna condizionalità Macroeconomica, ma solamente un vincolo di utilizzo per spese legate alla situazione sanitaria, è lecito ricordare che il Regolamento 472 del 2013 (cosiddetto Two Pack) prevede la Sorveglianza Rafforzata per i Paesi che ricevono assistenza da Organismi Internazionali quali il Mes. Detto in altri termini, non si tratterebbe di un commissariamento vero e proprio, e non sarebbero quindi previsti programmi di aggiustamento macroeconomico; tuttavia ciò aumenterebbe il livello di attenzione nei confronti dei nostri conti pubblici, e potrebbe portare alla formulazione di raccomandazioni (come tali comunque non vincolanti) che influenzerebbero presumibilmente il mercato primario e secondario dei Titoli di Stato Italiani.[1]

Infine, per quanto scontato, è utile ricordare che qualsiasi forma di mutualizzazione delle spese e degli interventi sostenuti per fronteggiare l’emergenza economica legata al Covid-19 non riguarderebbe il debito pregresso degli Stati. Potremmo tuttavia scorgere, in una simile iniziativa, anche un primo tentativo di mutualizzazione dei Debiti Pubblici? Anche in questo caso la risposta dipende dalla prospettiva dalla quale ci poniamo.


In merito al Recovery Fund vedremo meglio nei prossimi mesi con quali modalità opererà in concreto. Per quanto riguarda invece la condotta tenuta dalla Bce, cosa chiedere di più?  Dopo il passo falso iniziale di Lagarde, la potenza di fuoco posta in essere con il PEPP (Pandemic Emergency Purchase Programme) dovrebbe scongiurare tensioni nel breve termine, nonostante il vertiginoso aumento di deficit e debito. Nel medio termine, tuttavia, queste variabile continuano a rimanere problemi irrisolti per l’Italia. Con buona pace dei sostenitori di qualche teoria complottista, i mercati, prima o poi, torneranno sull’argomento del Debito individuando i soggetti più fragili.

In definitiva, ed indipendentemente dagli strumenti attivabili in sede europea, urgono comunque misure che portino ad una riduzione sostanziale del nostro enorme debito Pubblico nel corso del tempo. Proviamo allora a fare alcune riflessioni sull’utilizzo del Patrimonio Immobiliare dello Stato e degli Enti Locali quale strumento di abbattimento del Debito

Patrimonio immobiliare e debito pubblico

Nel corso degli anni, l’utilizzo del patrimonio immobiliare pubblico per fronteggiare il debito è stata una via più volte discussa e utilizzata, senza aver prodotto invero risultati di rilievo. Le dismissioni immobiliari hanno infatti generato entrate medie per appena un miliardo di euro l’anno, nel periodo 2011-2017.

Andando più indietro nel tempo, nei primi anni duemila furono realizzate due operazioni di cartolarizzazione, denominate rispettivamente SCIP 1 e SCIP 2, aventi ad oggetto immobili per un controvalore di mercato poco maggiore di 16 miliari di euro. Come noto, tramite un’operazione di cartolarizzazione un Ente Pubblico cede un “pacchetto di immobili” ad una Società Veicolo, che li acquista emettendo titoli di debito: tali titoli saranno poi ripagati dai proventi derivanti dalla valorizzazione e vendita degli immobili acquisiti. L’Ente Pubblico cedente riceve un “prezzo iniziale” costituito dal controvalore delle obbligazioni emesse dalla Società Veicolo, e un “prezzo differito”, derivante da quanto residua a seguito della vendita degli immobili e il sostenimento dei vari costi connessi.

Ora, mentre l’operazione SCIP 1 ebbe esito positivo, SCIP 2 incontrò notevoli difficoltà realizzative tanto che, rispetto all’originario valore di mercato di circa 11 miliardi, lo Stato ne incassò complessivamente poco meno di 5, e il debito contratto dal Veicolo dovette essere ristrutturato con l’emissione di ulteriori tre serie di titoli. La proprietà degli immobili invenduti fu infine trasferita ai soggetti originari.

Il differente esito delle due operazioni risiede, fra l’altro, nel fatto che in SCIP 1 gli immobili cartolarizzati erano già stati oggetto di interventi propedeutici alla vendita; la mancanza di tali interventi è una delle cause che rende difficoltosa, ancor oggi, l’attività di dismissione del patrimonio pubblico.

Ma procediamo per ordine, considerando innanzitutto a quanto ammonta il patrimonio immobiliare dello Stato e com’è suddiviso (vedi figura sottostante).

Fonte: Rapporto sui beni immobili delle Amministrazione Pubbliche. Dati 2017

Il censimento a cui fa riferimento il Rapporto sui beni immobili delle Amministrazioni Pubbliche viene effettuato ogni anno sulla base delle comunicazioni da parte delle stesse Pubbliche Amministrazioni che, in occasione dell’ultima rilevazione, sono risultate tuttavia adempienti per circa l’80%.

La figura evidenzia come il patrimonio immobiliare censito ammonti a circa 293 Mld; rispettando le proporzioni, potremmo ipotizzare un importo complessivo di circa 350 Mld, cui vanno aggiunti i terreni, attualmente non valorizzati.

Un’importante quota (due terzi) del Patrimonio Pubblico Immobiliare è in utilizzo alle Amministrazioni Pubbliche per fini Istituzionali (caserme, carceri, ospedali, uffici, scuole ..), mentre la quota  non utilizzata,  e quindi disponibile per le vendita (una volta effettuate le necessarie attività propedeutiche),  risulta essere esigua (poco più di 12 Mld). La figura evidenzia inoltre come il Patrimonio Residenziale e Sociale non più in uso alla Pubblica Amministrazione sia impiegato, in gran parte, per residenze di carattere sociale, cosa che ne rende quasi impossibile la vendita.

Infine, più del 70% del Patrimonio Immobiliare Pubblico fa capo agli Enti Locali ai quali è stato trasferito in ottica federalista; un’azione incisiva sul debito, tramite il Patrimonio Pubblico, presupporrebbe quindi un allineamento fra Stato e Regioni o, in estrema ratio, che lo Stato si riappropriasse del Patrimonio a suo tempo ceduto. Strada chiaramente tortuosa che potrebbe arenarsi in conflitti legali interminabili e in un susseguirsi di azioni e ricorsi che ne minerebbero le fondamenta.

Inoltre, dai numeri citati e dalle modalità di utilizzo del Patrimonio Immobiliare Pubblico, sembra piuttosto difficile pensare ad un’operazione di dismissione di larghe quote dello stesso, senza provvedere prima ad una riorganizzazione e ad un efficientamento degli spazi utilizzati. Da questo punto di vista, risultano utili iniziative già in corso, che prevedono la riduzione dei metri quadri per addetto (la legge 135 del 2012 prevede un valore fra i 20 e i 25 metri per gli immobili esistenti e di 12-20 metri per quelli di nuova costruzione).

Questa operazione di ottimizzazione potrebbe inoltre prevedere la concentrazione delle attività all’interno degli edifici di minor pregio storico-artistico o situati nei centri cittadini, liberando per la vendita quelli di maggior valore. Anche l’investimento in strutture più moderne e funzionali, come il Federal Building Milanese, produce sia una riduzione dei costi, sia la possibilità di liberare immobili.

Un’altra evidente stortura risiede nel fatto che, a fronte di Patrimonio Pubblico non utilizzato, lo Stato continua a pagare locazione passive: 829 Mln nel 2017 senza contare i fitti pagati dagli Enti Locali.

Ad ogni modo, tutte le iniziative di valorizzazione del Patrimonio Immobiliare Pubblico sono accomunate dal fatto di esigere tempo per la loro realizzazione. Ciò di cui avremmo bisogno è invece una manovra “shock”, un provvedimento che rassicuri investitori e mercati e che alleggerisca l’onere per interessi pagato dallo Stato sul suo indebitamento.[2]

Un’idea molto suggestiva, emersa nel corso degli anni con varie declinazioni, ma mai concretamente presa in considerazione dai governi che si sono via via succeduti, è quella che attiene alla proposta ai detentori di Titoli di Stato Italiani di uno scambio fra gli stessi titoli e quote di un Fondo Immobiliare rappresentativo dell’investimento nel Patrimonio Immobiliare Pubblico.

Secondo lo schema proposto, il Patrimonio Immobiliare sarebbe conferito ad una Fondo, curato da una Società di Gestione, le cui quote sarebbero date in cambio ai titolari di Titoli del Debito Pubblico. Un’enorme operazione di swap a seguito della quale i Titoli di Debito rientrati sarebbero cancellati, decurtando in questo modo l’indebitamento dello stato. Dall’operazione sarebbero chiaramente esclusi gli immobili pubblici aventi carattere strategico, mentre per altre tipologie di immobili si potrebbero prevedere soluzioni ad hoc.[3] La Società di Gestione avrebbe il compito di valorizzare il Patrimonio Immobiliare Pubblico contribuendo a razionalizzarne l’utilizzo, ad efficientarlo in termini di costi di gestione (anche in ottica green) ed infine ad alienarlo o a metterlo a reddito.

Tralasciando in questa sede le criticità di carattere legale (in primis legate al fatto che, come detto, il Patrimonio Immobiliare Pubblico fa capo per molta parte agli Enti Locali) interroghiamoci sul perché un investitore in Btp dovrebbe accettare di scambiare i suoi titoli con quote di un ipotetico “Fondo Immobili Pubblici Italia”.

Dal punto di vista delle remunerazione, l’investitore scambierebbe i suoi Titoli di Stato, che ormai da anni presentano rendimenti molto bassi, con quote di un Patrimonio Immobiliare che presenta ampi margini in termini di efficientamento e redditività: questo potenziale si rifletterebbe sul valore delle quote del fondo che, nel corso degli anni, potrebbero sensibilmente salire di prezzo (senza contare che il fondo potrebbe anche distribuire proventi periodici). Naturalmente il passaggio non sarebbe privo di rischio …. ma visto il rating attuale dello stato italiano potrebbe non risultare nemmeno tanto peggiorativo! E a ben vedere anche le banche, legate a doppia mandata alle sorti del debito pubblico per via dei molti Titoli di Stato presenti nei loro bilanci, potrebbero beneficiare di una simile azione, diventando meno vulnerabili alle fiammate dello spread.

Infine, anche ipotizzando di applicare lo schema proposto ad una piccola quota del Patrimonio Immobiliare Pubblico, si creerebbe un mercato sufficiente liquido per i titoli in oggetto (le quote del fondo); mercato che potrebbe permettere agli investitori di liquidare il loro investimento senza incappare in penalizzazioni eccessive sul prezzo.

Conclusioni

Quale sarebbe, in definitiva, la portata della proposta descritta in termini di abbattimento del Debito?

I pareri, da questo punto di vista, sono molti e le cifre ipotizzate lontane fra loro. Considerando un Debito che, in prospettiva, dovrebbe aggirarsi sui 2550-2580 Mld e ipotizzando che l’operazione coinvolga metà del Patrimonio Pubblico (quindi immobili per circa 150-200 Mld), l’indebitamento diminuirebbe del 5-8%, mentre il rapporto Debito/Pil scenderebbe del 9-12%. Il tutto a bocce ferme ovviamente.

È facile intuire che le percentuali di cui sopra non sono di certo sufficienti a risolvere il problema; l’operazione rappresenterebbe però un segnale rassicurante, soprattutto se affiancata da altre misure di stabilizzazione.

Quanto siamo lontani dalla pianificazione di una simile operazione? Una buona notizia c’è: Invimit (Investimenti Immobiliari Sgr Spa), società partecipata al 100% dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, è attualmente impegnata nella vendita delle quote di Convivio, comparto facente parte del Fondo Dante (fondo d’investimento chiuso alternativo immobiliare multi comparto), con l’obiettivo di abbattere il debito pubblico e, per fine giugno 2020,  dovrebbe esserci un quadro degli Investitori professionali disponibili all’operazione. Nel fondo confluirà un portafoglio di immobili pubblici per un controvalore di circa 1,6 Mld.

L’operazione rappresenta una novità e, se portata a termine efficacemente, potrebbe divenire una schema da applicare, auspicabilmente, in via sistematica e per importi  ben maggiori.

 

[1]Al riguardo sono peraltro doverose due precisazioni; la prima è che la Commissione Europea potrebbe comunque attivare la Sorveglianza Rafforzata nei confronti di un Paese, al di là dell’utilizzo da parte di quest’ultimo delle Linee di Credito erogate dal Mes, qualora ne riscontrasse la necessità L’altra risiede in un recente chiarimento da parte dell’Eurogruppo, il quale ha affermato che la Sorveglianza Rafforzata riguarderà solamente le modalità di utilizzo del prestito Mes e non vede motivo per rilasciare raccomandazioni relative a programmi di aggiustamento macroeconomico.

[2]Non bisogna dimenticare infatti che l’Italia presenta da molti anni avanzi primari di bilancio (entrate-uscite al netto degli interessi); ciò non consente, tuttavia, di ridurre il debito poiché il pagamento degli interessi conduce poi ad un deficit complessivo che si va a sommare al debito dell’anno precedente.

[3]Ed ancora, se pensiamo all’enorme patrimonio artistico di cui l’Italia è dotata, e che è da considerarsi a tutti gli effetti come patrimonio dei cittadini, si potrebbe ricorrere, per alcuni “pezzi” all’istituto del Leasehold, una sorta di affitto a lunghissimo termine (da 50 a 99 anni) che permetterebbe allo Stato di mantenerne la proprietà dei beni incassando però una gran parte del loro valore. Una simile soluzione contribuirebbe alla valorizzazione del patrimonio storico-artistico da parte del settore privato, con benefici affetti anche per il turismo.

 

Reference Shelf

  • Il Patrimonio della Pubblica Amministrazione. Osservatorio CPI, Università Cattolica del Sacro Cuore
  • La Storia Infinita delle Privatizzazioni. Osservatorio CPI. Università Cattolica del Sacro Cuore.
  • Mef Dipartimento del Tesoro. Rapporto sui beni immobili delle Amministrazioni Pubbliche. Dati 2017.
  • Fondi Ue per il mattone di Stato. Articolo di Andrea Pira. Quotidiano MF del 13/05/2020.
  • Bebeez.it Real Estate. Articolo dell’08/01/2020. Invimit mette in vendita le quote del comparto Convivio del fondo i3-Dante per ridurre il debito pubblico
  • Mazziero Research. Osservatorio dati economici
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